大阪の介護・障害者作業所設立_不動産売買と認知症

認知症の親が施設に入居する際、不要となった不動産を売却して現金化しなければならないケースは往々にしてあるはずです。そのような場合の注意点をまとめました。

 

不動産売却と認知症

1.不動産売却は法律行為

不動産の売買契約は法律行為の中でも特に重大な部類の一つです。正常な判断能力を欠く人が行った契約は無効・取消にできるため、不動産業者はより慎重に対応してくるでしょう。

では認知症を患っている方は自分の不動産すら売却できないのでしょうか?

2.成年後見の活用で不動産売却も可能

そのような場合に効果的なのが成年後見制度です。成年後見制度は大きく、「任意後見」と「法定後見」に分かれます。
認知症発症前の正常な判断ができる状態で、後見人を選ぶことを任意後見と呼びます。

すでに認知症を発症している場合、家庭裁判所が選ぶ「法定後見人」が本人に代わって不動産売買契約を締結することになります。

3.居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要

しかし住み慣れた自宅不動産の売却は本人にとって感情的な面で重要な意味を持ちます。また法定後見人の勝手な判断で売却してしまうと取り返しのつかない事態に陥ります。

そこで、自宅不動産の売却にはさらに家庭裁判所の許可を必要とし、本人の利益を保護しているのです。

 

不動産投資と成年後見

1.不動産投資は法律行為

では自宅不動産以外、例えば賃貸マンションなどの管理運営はどのようにすればよいのでしょうか。これも不動産の売却と同様に、成年後見人の選任によって本人に代わって行うことができます。

2.成年後見を活用してもうまくいかない

しかし自宅不動産の売却と異なり、収益不動産の管理運営は専門事業者でも難しい時代です。単に法定後見人であるだけでは、本人のために収益を生み出し続けることは難しいでしょう。

そのような場合、成年後見人から管理運営業務を再委託することが可能です。

 

認知症の方の親族の同意は必要か?

1.法律論としては同意は不要

認知症の方の不動産を売却する場合、親族の同意は不要です。そもそも法定後見人の申し立て自体が「自宅不動産の売却」を目的とする場合、家族自体が同意している場合が多いでしょう。

では法定後見人が本人の自宅以外の不動産を売却する場合、親族の同意は必要でしょうか?

2.感情面で考慮すべき点も

この場合も原則として親族の同意は不要ですが、親族の感情面(または本人の感情面)を十分考慮して、売却の是非を決めるべきです。法定後見人の合理的な判断が必ずしも家族の意思と一致するわけではありませんから。

 

認知症と遺産分割(相続)

超高齢社会を迎えた日本。切っても切れない高齢者の認知症。法定相続人の1人に認知症患者が混じっている場合(認知症患者が法定相続人となった場合)の遺産分割を解説します。

1.遺産分割協議は法律行為

遺産分割(相続)は財産の所有権の移転がからむ法律行為の一種です。また法律行為には「意思能力」=「判断能力」が必要です。

判断能力の劣る人が単独で法律行為を行うと、様々なデメリットを受けてしまうため、法律で対策されています。その一つが成年後見制度です。

2.法定後見制度が唯一の選択肢

認知症の症状が進んでしまい、もはや相続が発生したこと自体の理解が不十分な方の場合、取り得る選択肢は法定後見制度以外にありません

任意後見制度は、あくまでも「判断能力が低下した時のために自分で後見人と契約する」という制度であるため、この段階を通り過ぎてしまっているわけです。

 

認知症相続人がいて問題が生じるのは兄弟姉妹相続?

1.親子間相続では例え認知症相続人がいても問題が生じにくい

法定相続人の1人に認知症の方が混じっている場合、正式な遺産分割協議としては成立しません。

しかし、例え認知症の法定相続人が署名捺印したとしても、必ずしも他の法定相続人が法律で罰せられるというわけではありません。

例えば、高齢の父がなくなり認知症の母と子供が相続する場合、認知症の母の署名捺印に意義を申し出るメリットのある方が少ないからです。

2.認知症相続人がいる場合、兄弟姉妹相続と代襲相続でもめる

問題となるのは、兄弟姉妹相続や代襲相続で、認知症の相続人による相続でメリット・デメリットを受ける人が存在する場合です。

例えば、兄弟姉妹相続の場合の、認知症相続人の配偶者などです。

兄弟姉妹相続の場合で、法定相続人の1人が認知症の場合、その配偶者としては最低でも法定相続分の確保してやりたい。

そのような場合に、認知症相続人の取り分を減少させるような遺産分割には異議を申し出るでしょう。

 

成年後見人と特別代理人の関係

1.最低限の法定相続分の確保は大前提

認知症の方の法定相続分を守るために成年後見人を選任するとします。

その場合、最低でも法定相続分の確保が必要です。

2.特別代理人が選ばれて初めて有効な分割ができる

法定後見人が他の相続人である場合、民法上は「利益相反」の状態であると呼びます。

つまり、成年後見人自らの利益と守るべき相手(認知症相続人)の利益がぶつかるわけです。

その場合、家庭裁判所に「特別代理人」の選任申し立てを行い、特別代理人が遺産分割協議に参加して正式な遺産分割が成立するのです。

 

労務専門コラム 認知症・成年後見編

>>①基礎から学ぶ成年後見制度
>>②成年後見・保佐・補助の仕組み
>>③老いと死の不安を解消する6つの支援制度
>>④基礎から学ぶ任意後見制度
>>⑤財産管理契約・日常生活自立支援・死後事務契約
>>⑥悪質商法・詐欺商法から高齢者を守る
>>⑦認知症と不動産売却・遺産分割(相続)
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【この記事の執筆・監修者】

井ノ上 剛(いのうえ ごう)
◆1975年生 奈良県立畝傍高校卒 / 同志社大学法学部卒
◆社会保険労務士、行政書士、奈良県橿原市議会議員
タスクマン合同法務事務所 代表
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