介護事業、障害福祉事業を始めるにあたり土地を借りてその上に建物を建てるという選択肢をとる創業者からの相談が多くなっている。特にデイサービス、グループホーム、サ高住など分野でその傾向が強い。

そこでこのコラムでは、地主家主との契約について法律の規定に基づき解説する。

目次

1.借地権とは建物所有目的の地上権&土地賃借権
1-1.借地借家法の適用と借地権の意味
1-2.借地権の更新
1-3.借地契約中に建物が消失したら
1-4.契約終了時にあなたの建物はどうなる?
2.地主の権利を守る定期借地契約
2-1.借り手に有利な(普通)借地権
2-2.事業用定期借地権契約
2-3.建物譲渡特約付借地権契約
3.賃貸借契約
3-1.通常の賃貸借契約
3-2.期間の定めのない賃貸借契約
3-3.定期建物賃貸借権契約
4.まとめ

1.借地権とは建物所有目的の地上権&土地賃借権

1-1.借地借家法の適用と借地権の意味

まず理解しなければならないのは、適用される法律についてだ。一般的な不動産(土地建物)には民法の賃貸借契約が適用される。例えば更地で土地を借り駐車場経営をする、または一時的な資材置き場で土地を利用する場合には民法が根拠法律となる。

一方その土地の上に事業主自らの名義の建物を建築する場合、民法の特別法である借地借家法が適用される。

借地借家法では、建物所有目的で土地を借りる(地上権&土地賃借権)のことを借地権と呼ぶ。あなたの想定が借地権に該当する場合、次のポイントに注意しよう。

1-2.借地権の更新

契約期間は最低30年だ。更新の方法は3つある。

①合意更新
1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上で契約

②請求更新
契約満了時にあなた名義の建物が残っている場合、合意更新と同じ年数で更新。

ただし、地主が正当な理由に基づき拒絶した場合は更新されない。

③法定更新
契約満了時にあなたが継続使用し、地主が意義を述べない場合、合意更新と同じ年数で更新

1-3.借地契約中に建物が消失したら

30年の借地権を例にとる。25年目に火災であなたの建物が消滅したらどうなるか。地主が再築に同意した場合、契約期間は20年間更新される。再築の承諾が無い場合は当初の30年契約満了で借地契約は終了だ。

1-4.契約終了時にあなたの建物はどうなる?

1-2の②の場合、つまり契約満了時にあなたの建物が残っているにもかかわらず、地主が正当な理由に基づき、更新を拒絶した場合だ。

この場合、あなたは地主に建物を時価で買い取ることを請求できる。建物を解体して更地で土地を返すことになると、社会的にも損失が大きいからだ。

2.地主の権利を守る定期借地契約

2-1.借り手に有利な(普通)借地権

ここまで説明した借地権は借り手有利。いくら合意しても借り手に不利な特約は認められていなかった。つまり地主は「いつ自分の土地を自由に使えるか分からない」という不安定な状態が続く。

そこで、ここからの説明は定期借地権と呼び、契約満了と同時に更新無く土地を返還するという契約である。ポイントは更新がないという点だ。

2-2.事業用定期借地権契約

あなたと地主が取り得る選択肢は2つだ。そのうちの一つが事業用定期借地権契約である。公正証書により契約期間を10年以上50年未満で定める。もちろん更新はない。

しかも借り手は1-4のように地主に対して契約満了時に建物を買い取れという請求ができない。つまり更地で土地を返す、という契約だ。双方がこの事業用定期借地権契約に合意して契約締結すれば、これほど分かりやすくシンプルな契約はないだろう。

2-3.建物譲渡特約付借地権契約

もう一つの契約は建物譲渡特約付借地権契約だ。契約期間は30年以上とする必要がある。読んで字のごとく契約満了時に地主に対して建物の買い取り請求をすることができる。

この規定に基づき契約満了時に地主が建物を買い取るとする。あなたは土地の利用権を失うが、引き続き建物を使用したいと主張した場合、自動的に賃貸借契約が成立したものとみなされる。解約には6ヶ月前予告が必要だが、貸主(地主)からの解約の場合、正当な理由が必要だ。

なお、ここまで説明した借地権については、実は地主側で相当な相続税対策となる。つまり地主にとってみれば更地とは異なり、自分の土地でありながら、長期間に渡って利用が出来ない状態が続く。自由に売却できないため、土地の評価額が下がるわけだ。

3.賃貸借契約

3-1.通常の賃貸借契約

ここまでは借地の上にあなたが運営する介護施設を建築する前提で説明した。最後に土地と建物をセットで借りるケースを説明する。

通常の賃貸借契約では、確かに土地と建物を併せて借りるのではあるが、名目上は建物賃貸借契約(借家権契約)を締結する。期間を定める場合は最長20年であり、更新も可能だ。ただし家主からの更新拒絶には借地権契約と同じく、正当な理由が必要となる。

3-2.期間の定めのない賃貸借契約

期間を定めずに建物の賃貸借契約を締結する場合、家主からの解約は6ヶ月前、あなたからの解約は3ヶ月前に予告する必要がある。家主からの解約には正当な理由が必要となるのは3-1と同じだ。

3-3.定期建物賃貸借権契約

以上の通り建物の賃貸借契約(借家権契約)の家主からの解約には、正当な理由が無ければならない、という高いハードルがある。家主にとっては不利である。そんな家主の権利を守るための契約が定期建物賃貸借権契約だ。契約期間に制限はないため、短期の契約も可能だ。契約期間満了により更新無く契約は終了する。

ここまで説明した賃貸借契約については、実は家主側で相当な相続税対策となる。つまり家主にとってみれば自分の土地建物でありながら、長期間に渡って利用が出来ない状態が続く。自由に売却できないため、土地建物の評価額が下がるわけだ。

4.まとめ

以上のように介護障害福祉事業を開始するに当たり、事業所を確保するためには、建物を借りるか建てるか、更新をどうするかという、大きく4つのカテゴリーから検討する必要がある。地主(家主)との契約締結の際は当事務所でも介護障害福祉会社設立ワンストップサービスの中で助言しているので是非事前に相談していただきたい。