介護障害福祉事業を開業する方向けの相続税講座①｜不動産の４つの価格

2019-05-22 2019-06-15

井ノ上剛

■一物四価（いちぶつよんか）とは？

不動産（土地）は「一物四価」と言われています。

一つの不動産に４つの価格があるという意味です。

①路線価
②固定資産税評価額
③公示価格
④時価相場

詳しく解説していきます。

■相続税に最も関連の深い「路線価」

１．相続税・贈与税の課税対象としての路線価

相続税、贈与税などの税金を計算するとき、

「その土地にいくらの価値があるか」

は納税者にとって最大の関心事です。

そして、課税の公平性を確保するためにも、納税者自身が勝手に価格を評価して決めることは出来ないようになっています。

相続税・贈与税を計算するときには、

「路線価を使う」ことが原則なのです。

国税庁のホームページで路線価は公開されています。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

２．路線価の考え方

路線価の考え方は次の通りです。

「土地の価値はそれが面している道路の価値によって決まる」

つまり、

交通量の多い道路
道幅の大きい道路
都心へのアクセスの良い道路

道路に「１㎡あたりの価格」がつけられており、それに面している土地の広さを掛け算すると、概ね「その土地の路線価による評価額」が分かります。

実際の相続税・贈与税申告の際には、これに各種の「補正」を加えます。

３．路線価の補正内容

２つの道路に面している
道路には面しているが、間口が狭い
奥行きが長すぎる
丘陵の斜面、崖がある
四角形でない

これらにより、土地の価値を増減させる計算をするわけです。

■固定資産税評価額

１．固定資産税の課税基準となる評価額

固定資産税の説明に入る前に、少し整理します。

相続税・・・国税
固定資産税・・・地方税

同じ「不動産（土地）」に税金をかけるにしても、課税する主体が異なるため、不動産の価格の出し方が違うわけですね。

固定資産税を課税するときにも、

「その土地にいくらの価値があるか」

を計算する必要があります。

これが「固定資産税評価額」です。

一般財団法人資産評価システム研究センターのサイトで公開されています。

http://www.chikamap.jp/

２．路線価に対して固定資産税評価額は低め

固定資産税評価額は３年に１回変更されます。

先に説明した「路線価」より少し低めに設定されているのがお分かりになると思います。

路線価は相続税・贈与税の計算の元になります。

つまり、「一定の資産を持っている人たち」です。

それに対して固定資産税は、不動産を所有する人全てに課税されます。

よって、価格が少し低めに設定されているのです。

■不動産価格の大元公示価格

１．公示価格とは？

毎年新聞紙面に不動産の「公示価格」が載ります。

そのたびに、

「自分の家（土地）の近所の価格は上がっているかな、下がっているかな？」

とドキドキする方もおられるのではないでしょうか。

ところでこの「公示価格」はどうやって決まっているかご存知ですか？

「公示価格」は「地価公示法」という法律に定められています。
かいつまんで解説します。

２．地価公示法で見る公示価格

公示価格は売買取引の際の指標、公共用地収用の際の算定に使います。
（地価公示法１条）

売買取引をする場合は、公示価格を指標とするよう努める必要があります。
（法１条の２）

主に都市計画区域について、２名以上の不動産鑑定士が評価し、判定します。
公示価格は更地価格であり、特殊要因は考慮していません。
（法２条）

全ての土地に公示価格が設定されるのではなく、土地鑑定委員会が標準地を定めます。
（法３条）

３．不動産の鑑定方法

鑑定方法は次の通りです。（法４条）

①取引事例比較法
その土地の近隣の取引事例に、それぞれの土地の固有要因を加減算して、
標準地の価格を求める。

②収益還元法
その土地が将来生み出す収益から、標準地の現在の価値（価格）を求める。

③原価法
その土地をもう一度作ろうとした場合のコストから標準地の価格を求める。

この３つの手法を併用して、標準地の公示価格を計算しているのです。
大変骨の折れるお仕事ですね。

４．全ての土地に公示価格が設定されているわけではない

この「公示価格」の最大のポイントは、３条です。

つまり路線価や固定資産評価額と異なり、

「全ての土地に設定されている訳ではない」

という事です。
※ちなみに路線価も全ての土地に設定されている訳ではありません。
未設定地域は「倍率方式」という方法を採ります。

公示価格は地価公示法３条にあるように、「標準地」にだけ設定されます。

それもそのはずです。

不動産鑑定士が全国全ての土地について、鑑定することなど不可能ですから。

しかし、標準地の公示価格を基準にして自分の土地の「公示価格（相当額）」を計算する方法があります。

金融機関が担保設定するときに使う手法としても知られています。

５．ケーススタディ～路線価と公示価格

Ａ地の路線価は２０万円である。
Ａ地に最も近い公示価格はＢ地である。
Ｂ地の路線価は３０万円であり、公示価格は４０万円である。

小学生の算数です。
表にすると分かりやすいです。

	Ａ地	Ｂ地
公示価格	？	４０万
路線価	２０万	３０万

４０万×２０万／３０万＝２６．６万
２０万×４０万／３０万＝２６．６万

どちらの計算式でもＯＫですね。

公示価格はあくまでもＢ地に対して設定されているので、この結果が必ずしも正しいとは言えませんが、おおよその参考にはなります。

■時価相場が最も現実味のある価格

ここまで、路線価・固定資産評価額・公示価格を解説してきました。

しかし、一番現実味のある価格が「時価」です。

つまりその地域の不動産取引が、

「実際にいくらで行われているのか」

という事です。言い換えれば、

「どの価格ならば買い手がつくか」

という生々しい話です。

長年地域に根付いて営業している不動産会社なら、

「○○町〇丁目のあの土地なら、坪１５万円が相場だね」

という、「勘」に基づく答えがすぐ返ってきます。

これこそが最も信頼のおける価格かもしれません。

■一物四価の序列

ここまで不動産（特に土地）の一物四価について解説してきました。

それぞれが、「価格を出す目的が異なる」という事も説明しました。

それでは実際に「通説」として言われているそれぞれの価格の早見計算を説明しましょう。

時価相場　　　　１０００万円で取引
公示価格　　　　　９００万円（時価の９割）
路線価　　　　　　８００万円（時価の８割）
固定資産税評価　　７００万円（時価の７割）

つまり時価を１００とした場合の、残り三価の評価が上記の割合となっているのです。

これはあくまでも通説です。しかし不動産業界の定番の考え方です。

蛇足ながらご説明に加えておきました。

【この記事の執筆・監修者】

井ノ上剛（いのうえごう）

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◆1975年生　奈良県立畝傍高校卒 / 同志社大学法学部卒
◆社会保険労務士･行政書士
◆奈良県橿原市議会議員
◆介護福祉士実務者研修修了
◆タスクマン合同法務事務所　代表
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