介護障害福祉事業を開業する方向けの相続遺産分割講座②｜遺産分割協議前に兄弟が土地の一部を売却したらどうなるか

■遺産分割協議前に相続人が土地の一部を売却！？

１．登記の公示力と公信力

不動産の登記について重要な内容を箇条書きでまとめます。

①売買をしたら誰が所有者かを公示（世間に示す）してくださいね
②不動産の公示は「登記」です
③でも登記官は書類審査しかできないので、その登記が真実かどうか保証しませんよ
④つまり登記を信じて取引しても保護されませんよ（登記に公信力なし）
⑤でも２人が同じ土俵で権利を争った場合は「登記したもの勝ち」としますよ

今回は「⑤登記したもの勝ち」の一例として、遺産分割協議前に登場する第三者について解説していきます。少し複雑です。

２．ケーススタディ～遺産分割協議前の不動産売却と登記

１．Ａの相続人はＢＣＤ（ともに子）である。
２．分割協議が整わないため土地（甲）はいったん３名の共有登記とした。
３．Ｂは甲土地の持ち分（１／３）をＸに売却した。
４．その後遺産分割協議が成立し、結局甲土地は全てＣが相続することになった。

３．解説～遺産分割協議前の不動産売却と登記

このケースで甲土地の所有権について、ＣとＸで争いが生じたとします。

民法の規定では次のようになっています。

民法９０９条
「遺産分割協議は、被相続人が死亡した時にさかのぼって効力を生じるが、（登記を備えた）Ｘの権利を害することはできない」

つまり、Ｂから持ち分の売却を受けたＸが保護されるためには、「Ｘが自分名義の登記をしていること」が条件となります。

Ｘがまだ登記をしていないときは、ＣとＸの間では「登記したもの勝ち」の状態になるわけです。

このような登記の事を「権利保護要件としての登記」と呼ぶことがあります。
似たようなケースをご紹介します。

■契約解除前の不動産売却と登記

１．ケーススタディ～契約解前の不動産売却と登記

ＥがＦに土地を売却し、ＦはＧに土地を売却した。
しかしＦがＥに代金を支払わない。
そこでＥがＦとの契約を解除した。

２．解説～契約解前の不動産売却と登記

このケースも同様に、すでにＧが自分名義の登記をしているとき、土地はＧのものです。

先のケースと同じく「権利保護要件としての登記」です。
（民法５４５条　大判大正１０．５．１７）

３．契約解除と遺産分割協議の共通点

契約解除の場合も、遺産分割協議の場合も以下の点で共通しているのです。

「契約解除」・・・「いったん成立した契約」が「解消（解除）」される

「分割協議」・・・「被相続人の死亡による仮の共同相続」　が　「分割講義により解消」する

という意味で言うと、

「遺産の中で、あなたの希望が特定の不動産の場合、速やかに分割協議をして自分名義にしておくのが安全」

という事が言えるのです。