■遺産分割協議後に相続人が土地の一部を売却!?

1.ケーススタディ~遺産分割協議後の不動産売却と登記

ケーススタディ

番号に着目してください。

1.Aの相続人はBCD(ともに子)である。
2.分割協議が整わないため土地(甲)は3名の共有登記をした。
4.その後遺産分割協議が成立し、結局甲土地は全てCが相続することになった。
3.Bは甲土地の持ち分(1/3)をXに売却した。

2.解説~遺産分割協議後の不動産売却と登記

つまり、

「遺産分割協議が成立したのに、Cが甲土地を100%自分のものだとする登記をするのが遅れた間に、登記上の1/3の所有者BがXに売却した」

というケースです。

ポイントになるのは、

「登記をするのが遅れた間に」

という点です。

このケースは「有名な」民法177条(不動産の対抗要件)で説明されます。

■不動産の二重売買と登記

1.相続と類似している二重売買

まず重要な民法177条を確認しましょう。

民法177条
「不動産に関する所有権移転は、登記をしなければ第三者に対抗することができない」

2.ケーススタディ~二重売買と登記

ケーススタディ

Eは土地をFおよびGに二重に売却して代金を得た。

3.解説~二重売買と登記

シンプルな問題です。土地がFGどちらのものになるかというと、
「先に登記をした方」

となるわけです。

不動産取引で最も恐れるべき状態がこれです。

ですので、不動産取引には「決済」と呼ばれるアナログな仕組みが残っており、

①決済日朝に、売主が他の誰かに二重売却していないか、登記情報を確認
②決済日は、銀行へ当事者が全員集まる
③売買代金の振込後も二重売却されていないか、登記情報を確認
④問題なければ解散。新たな登記申請。

という、厳重な「登記の確認」がなされるのです。

何度も繰り返します。

「登記に公信力なし。(登記を信じても保護されない)」

というのは、売主が真の所有者かどうかということ。

二重売却された相手先との関係では、

「登記をしたもの勝ち」です。

4.二重売買と遺産分割協議の共通点

二重売却の場合も、遺産分割協議の場合も以下の点で共通しているのです。

「二重売却」・・・「買主と第三者(二重売却先)は対等な関係」=「登記をしたもの勝ち」

「分割協議」・・・「分割協議による相続人と第三者は対等な関係」=「登記をしたもの勝ち」

結論として、

「分割協議まで整ったのだから、あなたはその土地を狙う第三者と対等な土俵に立たされている。一刻も早く自分名義の登記を終えておきましょう」