介護障害福祉事業を開業する方向けの相続遺産分割講座①｜登記の仕組みと公示力･公信力

2019-05-19 2019-06-15

井ノ上剛

■所有権と公示の関係

１．所有権の証明

リサイクルショップが流行っています。

いらなくなった本、ＤＶＤ、家電製品。
ありとあらゆるものを「買取り」してくれます。

私が腕時計をリサイクルショップに持って行ったとします。

リサイクルショップの店員さんは、私が身に付けている腕時計を見て、

「その腕時計があなたの物であることを証明してください」

とは言いませんね。

２．どうやって所有権を証明する？

腕時計には、その所有者を証明する制度がないわけです。
（高価な腕時計には認定証がありますが、現在の真の所有者を証明することにはなりません）

法律の世界では、物の売買とそれに伴う所有権の移転は、

「意思表示だけ」で成立します。（民法１７６条）

しかし、それではお互い「言った・言わない」のトラブルが発生するため、契約書が作成されています。

特に消費者と事業者の契約には、「消費者契約法」・「特定商取引法」などの特別法により、契約書の作成が義務付けられています。

しかし取引における「意思表示」や「契約書」は、「売買の当事者間」の問題であるため、外部の第三者からは見えません。

部外者（今回のケースではリサイクルショップの店員さん）にとっては、目の前の人がどのような経緯で腕時計を得たのか、また本当の所有者なのかどうか分かりません。

そこで民法が考え出したのが、

「公示」

という制度です。

３．公示制度とは？

一言で言えば、

「当事者間では分かるが、部外者にはだれが所有者か分からないから、みんなに示してください」

という仕組みです。

動産（不動産以外と考えてください）の場合、「今持っていること」が「公示」です。

不動産の場合、「登記」が「公示」です。

■登記の公示力と公信力

１．登記に公信力はない

ほっとしました。
「だれが所有者か」は、

動産の場合、持っていること。
不動産の場合、登記。

「これを信じて取引をすればよいのか」

と考えてしまいますが、ここが大きな誤解なのです。

「公示を信じて取引してよいか」

つまり、「公示が本当の所有者であることの保証をする」という事を、

「公信」と言います。そして、

「動産の公示（持っていること）」には公信力がある（信じたものは救われる）
「不動産の公示（登記）」には公信力がない（信じたものは救われない）

のです。

２．では登記官･法務局の仕事は何なのか？

「不動産の公示（登記）に公信力なし（信じたものは救われない）」

なぜでしょう？

法務局（かつては登記所と呼んでいました）には、登記官がいます。
登記されている情報は、謄本（登記事項証明書）として発行されます。

登記官の仕事は要するに、

「申請された所有権移転登記は、書類上は問題なく整っているので移転登記をします」

という事に過ぎないのです。

３．そもそも登記の実態調査など不可能

毎日大量に申請される登記について、登記官が一つ一つ申請者の背景や、取引の状況を調査することが不可能なため、「書類審査」だけになるわけです。

「詐欺や脅迫によって取引が成立した」等の情報は、一切考慮できていないのです。

この審査によって謄本（登記事項証明書）が作成されますが、謄本も「○月○日に売買があり、所有者が××に移った（らしい）が、これを信じても保護はされませんよ」

と言っているのと同じです。

■登記の本来の目的とは何か？

１．登記の本来の目的は何なのか？

登記官、謄本（登記事項証明書）の意味については理解できましたね。

では「登記」は何のためにするのでしょう？
「・・・・の状況では、登記をしたもの勝ち」という特定の状況があるのです。

つまり、

同じ土俵の２人が、ある不動産の所有権を争ったとき、登記をしたものが勝ち。

これこそが登記の生命線とも言えるのです。

２．権利書とは何か？

権利書の意味にも誤解があります。

権利書はあくまでも、

「権利書を持っている人」＝「登記申請できる人」
の推定に過ぎず、

「権利書を持っている人」＝「真の所有者」
ではないのです。

近頃導入された、「権利書」に代わる「登記識別情報（パスワード）」についても、

「登記識別情報（パスワード）を知っている人」＝「登記申請できる人」
であり、

「登記識別情報（パスワード）を知っている人」＝「真の所有者」
ではないのです。

相続の基礎知識として、まずこれら「登記」の知識を理解しておきましょう。

【この記事の執筆・監修者】

井ノ上剛（いのうえごう）

※ご契約がない段階での記事に関するご質問には応対できかねます。
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◆1975年生　奈良県立畝傍高校卒 / 同志社大学法学部卒
◆社会保険労務士･行政書士
◆奈良県橿原市議会議員
◆介護福祉士実務者研修修了
◆タスクマン合同法務事務所　代表
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