介護障害福祉事業を開業する方向けの相続遺産分割講座②|遺産分割協議前に兄弟が土地の一部を売却したらどうなるか
■遺産分割協議前に相続人が土地の一部を売却!?
1.登記の公示力と公信力
不動産の登記について重要な内容を箇条書きでまとめます。
①売買をしたら誰が所有者かを公示(世間に示す)してくださいね
②不動産の公示は「登記」です
③でも登記官は書類審査しかできないので、その登記が真実かどうか保証しませんよ
④つまり登記を信じて取引しても保護されませんよ(登記に公信力なし)
⑤でも2人が同じ土俵で権利を争った場合は「登記したもの勝ち」としますよ
今回は「⑤登記したもの勝ち」の一例として、遺産分割協議前に登場する第三者について解説していきます。少し複雑です。
2.ケーススタディ~遺産分割協議前の不動産売却と登記
1.Aの相続人はBCD(ともに子)である。
2.分割協議が整わないため土地(甲)はいったん3名の共有登記とした。
3.Bは甲土地の持ち分(1/3)をXに売却した。
4.その後遺産分割協議が成立し、結局甲土地は全てCが相続することになった。
3.解説~遺産分割協議前の不動産売却と登記
このケースで甲土地の所有権について、CとXで争いが生じたとします。
民法の規定では次のようになっています。
民法909条
「遺産分割協議は、被相続人が死亡した時にさかのぼって効力を生じるが、(登記を備えた)Xの権利を害することはできない」
つまり、Bから持ち分の売却を受けたXが保護されるためには、「Xが自分名義の登記をしていること」が条件となります。
Xがまだ登記をしていないときは、CとXの間では「登記したもの勝ち」の状態になるわけです。
このような登記の事を「権利保護要件としての登記」と呼ぶことがあります。
似たようなケースをご紹介します。
■契約解除前の不動産売却と登記
1.ケーススタディ~契約解前の不動産売却と登記
EがFに土地を売却し、FはGに土地を売却した。
しかしFがEに代金を支払わない。
そこでEがFとの契約を解除した。
2.解説~契約解前の不動産売却と登記
このケースも同様に、すでにGが自分名義の登記をしているとき、土地はGのものです。
先のケースと同じく「権利保護要件としての登記」です。
(民法545条 大判大正10.5.17)
3.契約解除と遺産分割協議の共通点
契約解除の場合も、遺産分割協議の場合も以下の点で共通しているのです。
「契約解除」・・・「いったん成立した契約」が「解消(解除)」される
「分割協議」・・・「被相続人の死亡による仮の共同相続」 が 「分割講義により解消」する
という意味で言うと、
「遺産の中で、あなたの希望が特定の不動産の場合、速やかに分割協議をして自分名義にしておくのが安全」
という事が言えるのです。
【この記事の執筆・監修者】
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※ご契約がない段階での記事に関するご質問には応対できかねます。
ご了承お願い致します。
◆1975年生 奈良県立畝傍高校卒 / 同志社大学法学部卒
◆社会保険労務士・行政書士
◆奈良県橿原市議会議員
◆介護福祉士実務者研修修了
◆タスクマン合同法務事務所 代表
〒542-0066 大阪市中央区瓦屋町3-7-3イースマイルビル
(電話)0120-60-60-60
06-7739-2538
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